Immobilienmakler: Provision, Kosten & wann er sich wirklich lohnt

Immobilienmakler 2025: Was Sie wirklich zahlen — und wann es sich lohnt

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Finanztransaktion ihres Lebens. Kein Wunder, dass die Frage nach der Maklerprovision heiß diskutiert wird. Seit dem Gesetz zur Teilung der Maklerkosten (Dezember 2020) hat sich die Rechtslage deutlich verändert. Dieser Guide erklärt, was aktuell gilt — und was ein guter Makler wirklich kostet.

Aktuelle Maklerprovision 2025: Die Regelungen im Überblick

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Bestellerprinzip bzw. die Teilungspflicht:

Die übliche Gesamtprovision in Deutschland liegt bei 5,95 % (inkl. 19 % MwSt.) des Kaufpreises — aufgeteilt in je ~3 % für Käufer und Verkäufer. In manchen Bundesländern (Bayern, Baden-Württemberg) liegt die Provision traditionell höher (je 3,57 %).

Was kostet ein Makler in Euro? Rechenbeispiele

Wichtig für Käufer: Die Maklerprovision zählt zu den Kaufnebenkosten und wird beim Eigenkapital-Nachweis berücksichtigt. Bei einem 350.000-€-Objekt kommen neben der Provision noch Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (ca. 1,5 %) und Grundbuch (ca. 0,5 %) dazu — Nebenkosten von insgesamt 8–12 % sind üblich.

Was macht ein Makler eigentlich? Leistungen im Detail

Ein seriöser Makler erbringt deutlich mehr als nur das Einstellen eines Inserats. Beim Verkauf:

• Professionelle Wertermittlung (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren)
• Professionelle Fotos und ggf. virtuelle 3D-Touren
• Aufbereitung aller Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baugenehmigungen)
• Exposé-Erstellung und Vermarktung auf allen relevanten Portalen (Immoscout24, Immowelt, Ebay Kleinanzeigen)
• Vorqualifizierung von Kaufinteressenten (Finanzierungsnachweis prüfen)
• Organisation und Durchführung aller Besichtigungen
• Preisverhandlungen und Kaufpreisabstimmung
• Vorbereitung und Begleitung des Notartermins
• Übergabe und Übergabeprotokoll

Für den Kauf: Suchauftrag, Marktkenntnisse, Off-Market-Objekte, Begleitung bei Besichtigungen und Verhandlungen.

Wann lohnt sich ein Makler — und wann nicht?

Ehrliche Antwort: Es kommt darauf an.

Makler lohnt sich wenn:

• Keine Zeit oder Erfahrung für Verkauf/Suche vorhanden
• Objekt in gefragter Lage mit vielen potenziellen Käufern (Makler kann Bieterverfahren nutzen)
• Emotionaler Abstand schwierig (Elternhaus, Scheidung)
• Komplizierte Rechtssituation (Erbfall, Miteigentümer)
• Gewerbeimmobilien oder spezielle Objektarten

Makler lohnt sich weniger wenn:

• Interessenten bereits im Netzwerk vorhanden (Bekannte, Nachbarn)
• Einfaches Objekt in sehr gefragter Lage (verkauft sich "von selbst")
• Zeit vorhanden für Selbstvermarktung und Verhandlungen
• Deutliche Kostensensibilität

Provisionsfrei kaufen und verkaufen — ist das möglich?

Ja, aber mit Aufwand. Möglichkeiten:

• Privat auf Ebay Kleinanzeigen oder ImmoScout (privat): Keine Provision, aber kein professionelles Marketing und Qualifizierung. Bei Käufern: oft keine geprüften Angebote.
• Online-Makler (PropTech): Plattformen wie McMakler, Homeday oder Hypowert bieten günstigere Pakete (oft Festpreise statt %-Provision). Qualität variiert stark.
• Privatverkauf mit Anwalt: Alle Unterlagen selbst zusammenstellen, Notar direkt beauftragen. Günstig, aber zeitaufwändig und fehleranfällig ohne Erfahrung.

Fazit: Provisionsfreier Verkauf spart Geld, kostet aber Zeit und erfordert Fachwissen. Bei einfachen Objekten in heißen Märkten: oft sinnvoll. Bei komplexen Situationen: professioneller Makler zahlt sich meist aus.

Makler bewerten und auswählen: Worauf achten?

Der Immobilienmarkt ist ein Lizenzmarkt — jeder darf Makler sein (keine Meisterpflicht, nur Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO). Das macht die Auswahl wichtig:

• Mitgliedschaft im IVD (Immobilienverband Deutschland): Seriösestes Branchensignal, ethische Grundsätze verpflichtend
• Lokale Marktkenntnis: Makler sollte Vergleichspreise aus der Region auswendig kennen
• Referenzen und Bewertungen: Google-Bewertungen, Immoscout-Profil, persönliche Empfehlungen
• Klarer Alleinauftrag vs. Mehrfachauftrag: Alleinauftrag motiviert den Makler stärker
• Laufzeit und Kündigung: Maximal 6 Monate Laufzeit, ordentliche Kündigung möglich
• Bewertung des Verkehrswertes: Makler sollte schriftliche Werteinschätzung liefern — kostenlos

Steuerliche Behandlung der Maklerprovision

Für Käufer: Die Maklerprovision gehört zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Bei vermieteten Objekten ist sie über die AfA (Abschreibung) steuerlich absetzbar. Bei selbst genutztem Wohneigentum: nicht absetzbar.

Für Verkäufer: Die Maklerprovision mindert den Verkaufserlös und reduziert damit einen eventuellen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (relevant bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren bei vermieteten Immobilien).

Fazit: Provision fair verhandeln

Die Provision ist zwar gesetzlich nicht gedeckelt, aber verhandelbar. Bei sehr teuren Objekten (über 800.000 €) ist eine Reduktion auf 2,5–3 % gesamt oft möglich. Bei günstigeren Objekten unter 200.000 € sollte man auf Festpreisangebote achten. Grundregel: Wer als Verkäufer einen Makler beauftragt, sollte immer schriftlich klären, was genau für die Provision erbracht wird — und Leistungen einfordern.